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· Lars Reinke · Lesezeit ca. 6 Minuten · Steuern

Restnutzungs­dauer­gutachten: FG Niedersachsen vergibt Modernisierungs­punkte für unveränderten Grundriss

Wer eine ältere Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage vermietet, kann das Gebäude schneller abschreiben, wenn er eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist. Das Finanzgericht Niedersachsen hat dafür ein Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) anerkannt und für eine 1967 gebaute Eigentumswohnung 39 statt 50 Jahre angesetzt. Bemerkenswert: Für den seit dem Bau unveränderten Grundriss vergab das Gericht Modernisierungspunkte, obwohl dort nie modernisiert wurde. Das Urteil ist rechtskräftig.

Grafik: Modernisierungspunkte ohne Modernisierung? Balkendiagramm der Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV: Dach 0 von 4, Fenster 2 von 2, Leitungen 0,5 von 2, Heizung 1,25 von 2, Außenwände 0 von 4, Bäder 2 von 2, Innenausbau 1 von 2, Grundriss 1,5 von 2, ohne Umbau, aber zeitgemäß. Summe 8,25, gerundet 8 Punkte, ergibt 39 Jahre Restnutzungsdauer

Worum es geht: kürzere Nutzungsdauer, höhere Abschreibung

Vermietete Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, werden steuerlich mit 2 Prozent im Jahr abgeschrieben. Das Gesetz unterstellt damit eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Für ältere Gebäude gelten 2,5 Prozent, für Neubauten ab 2023 3 Prozent. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG entsprechend schneller abgeschrieben werden. Den Nachweis muss der Eigentümer führen, häufig mit einem Restnutzungsdauergutachten.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat 2024 entschieden, dass ein solcher Nachweis auch mit einer sachverständigen Ermittlung nach der ImmoWertV geführt werden kann (Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23). Das Bundesfinanzministerium hat sein strengeres Schreiben aus dem Jahr 2023 zu diesem Thema am 01.12.2025 aufgehoben. Entscheidend ist seitdem, dass das Gutachten den konkreten Einzelfall würdigt und nicht nur ein Modell abarbeitet.

Der Fall: Eigentumswohnung aus dem Jahr 1967

Der Kläger hatte im Jahr 2020 eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung gekauft, Baujahr 1967, und vermietete sie möbliert. Für das Streitjahr 2021 wollte er die Wohnung über 33 Jahre abschreiben und legte dafür ein Gutachten vor. Ein erstes Gutachten eines nicht zertifizierten Sachverständigen hatte das Finanzamt bereits abgelehnt. Auch das zweite Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen erkannte es nicht an: Es fehle eine Würdigung des konkreten Objekts, eine Ortsbesichtigung sei nicht erkennbar, und der Gutachter habe sich im Wesentlichen auf die Modellansätze der ImmoWertV gestützt. Das Finanzamt blieb bei 50 Jahren.

Das Gericht ließ ein eigenes Gutachten erstellen und erkannte eine Nutzungsdauer von 39 Jahren an. Die Klage war damit teilweise erfolgreich: weniger als die beantragten 33 Jahre, aber deutlich kürzer als die gesetzlichen 50 Jahre. Rechnerisch steigt die jährliche Abschreibung in diesem Fall von rund 3.660 Euro auf rund 4.690 Euro (eigene Berechnung auf Grundlage der im Urteil genannten Bemessungsgrundlage von 183.097 Euro).

So funktioniert das Punkte-Modell der ImmoWertV

Die Anlage 2 der ImmoWertV enthält ein „Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen“. Für einzelne Bauteile werden Punkte vergeben, insgesamt höchstens 20. Je mehr Punkte, desto länger die Restnutzungsdauer. Das Modell gilt für Wohngebäude, also für Mehrfamilienhäuser genauso wie für Eigentumswohnungen.

Wichtig ist eine Regel in der Anlage: Bauteile, die nicht modernisiert wurden, aber noch zeitgemäßen Ansprüchen genügen, erhalten „mit einer Modernisierung vergleichbare Punkte“.

Der Kern des Urteils: Punkte für den Grundriss

Genau diese Regel hat das Gericht auf den Grundriss angewendet. Der amtliche Leitsatz lautet sinngemäß: Ein seit 1967 unveränderter Grundriss kann noch überwiegend zeitgemäßen Ansprüchen genügen. Dann können für ihn Punkte anzusetzen sein, die einer Modernisierung entsprechen.

Das Privatgutachten des Klägers hatte für den Grundriss keine Punkte vergeben, der Bausachverständige des Finanzamts die vollen 2 Punkte. Das Gericht folgte der gerichtlichen Sachverständigen und setzte 1,5 Punkte an. Den Abzug begründete sie mit der fehlenden Barrierefreiheit. Insgesamt kam das Gericht auf 8,25 Punkte, gerundet 8, und damit auf eine Restnutzungsdauer von 39 Jahren.

Für Eigentümer ist das eine zweischneidige Botschaft. Punkte für zeitgemäße, aber nicht modernisierte Bauteile verlängern die Restnutzungsdauer und verringern damit die Abschreibung. Ein Gutachten, das solche Bauteile mit null Punkten bewertet, um eine möglichst kurze Nutzungsdauer zu erreichen, wird vor Gericht nicht unbedingt halten.

Was das Gericht außerdem klargestellt hat

Ausblick: Der Bundesrat will Restnutzungsdauergutachten einschränken

Im laufenden Verfahren zum Jahressteuergesetz 2026 hat der Bundesrat vorgeschlagen, eine kürzere Nutzungsdauer nur noch zu berücksichtigen, wenn sie bereits im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes bestand. Für die meisten älteren Mehrfamilienhäuser und Wohnungen wäre der Weg über ein Restnutzungsdauergutachten damit weitgehend versperrt. Die Bundesregierung prüft den Vorschlag, im Gesetzentwurf ist er bisher nicht enthalten. Das ist bisher nur ein Vorschlag, nichts davon ist beschlossen. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Gesetzentwurf zu § 6f EStG.

Was bedeutet das für Kiel und Hamburg?

Das Urteil stammt aus Niedersachsen und bindet die Finanzgerichte in Schleswig-Holstein und Hamburg nicht. Es wendet aber die bundesweit geltende Rechtsprechung des BFH an. Auch das Finanzgericht Hamburg hat in einem Fall mit vermieteten Eigentumswohnungen die Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV als Nachweismethode bestätigt (Urteil vom 03.12.2025, 2 K 86/22).

In Kiel und Hamburg gibt es viele Mehrfamilienhäuser aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, deren Bauteile ganz unterschiedlich modernisiert sind. Gerade bei diesen Gebäuden lohnt ein genauer Blick darauf, welche Bauteile erneuert wurden, welche noch zeitgemäß sind und welche nicht. Davon hängt ab, welche Restnutzungsdauer sich begründen lässt, und das wirkt sich auf die Rendite nach Steuern aus. Für Käufer von Kapitalanlageimmobilien ist das ein Teil der Kalkulation, für Verkäufer ein Argument in der Vermittlung.

Unsere Handlungsempfehlungen

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Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gern zu sinnvollen nächsten Schritten. Als Spezialist für Zinshäuser, Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlageimmobilien in Kiel und Hamburg kennen wir die Fragen, die Käufer zur Abschreibung stellen. Lars Reinke ist Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten sowie zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert) nach DIN EN ISO/IEC 17024.

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Stand: 05.11.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- bzw. Steuerberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Vor jeder Entscheidung ist eine Prüfung Ihres Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater notwendig.

Quellen

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