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· Lars Reinke · Lesezeit ca. 7 Minuten · Steuern

Gesetzentwurf zu § 6f EStG: Neue Regeln zur Kaufpreis­aufteilung bei Mehrfamilien­häusern geplant

Wer ein Zinshaus oder Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kauft, kann nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreiben, nicht den Grund und Boden. Wie der Kaufpreis aufzuteilen ist, führt seit Jahren zu Streit mit dem Finanzamt. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Jahressteuergesetz 2026 sieht dafür erstmals eine gesetzliche Regel vor: einen neuen § 6f im Einkommensteuergesetz. Was geplant ist, wie der Stand ist und was das für Eigentümer, Käufer und Verkäufer von Kapitalanlageimmobilien in Kiel und Hamburg bedeuten würde.

Wichtig: § 6f EStG ist bisher nur ein Gesetzentwurf. Bundestag und Bundesrat haben noch nicht darüber entschieden. Ob die Regel beschlossen wird und in welcher Fassung, ist offen.

Grafik: § 6f EStG – Gesetzentwurf zur Kaufpreisaufteilung, Jahressteuergesetz 2026. Noch nicht beschlossen: Was für die Abschreibung von Mehrfamilienhäusern geplant ist. Daneben ein Foto von Mehrfamilienhäusern aus rotem Backstein

Worum es geht: Abschreibung nur auf das Gebäude

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks zahlt der Käufer einen Gesamtkaufpreis. Steuerlich muss dieser Preis auf zwei Teile verteilt werden: auf den Grund und Boden und auf das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil wird über die Abschreibung (AfA) steuerlich wirksam, der Bodenanteil nicht. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher also die jährliche Abschreibung und desto geringer die Steuerlast aus den Mieteinnahmen.

Bisher ist diese Aufteilung nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Die Finanzverwaltung nutzt eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF), eine Excel-Tabelle. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat 2020 entschieden, dass diese Arbeitshilfe eine Aufteilung nach den tatsächlichen Wertverhältnissen nicht gewährleistet. Eine vertragliche Aufteilung, die das Finanzamt nicht anerkennt, darf deshalb nicht einfach durch das Ergebnis der Arbeitshilfe ersetzt werden. Im Streitfall soll in der Regel ein Sachverständigengutachten eingeholt werden (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).

Was der Gesetzentwurf zu § 6f EStG vorsieht

Die Bundesregierung hat den Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 am 12. August 2026 beschlossen. Er liegt dem Bundestag als Drucksache 21/8283 vor. Der geplante § 6f EStG mit der Überschrift „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ sieht drei Stufen vor:

Stufe 1: Die Aufteilung im Kaufvertrag hat Vorrang

Haben Käufer und Verkäufer den Kaufpreis im Kaufvertrag aufgeteilt, gilt diese Aufteilung auch für die Steuer, „sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint“. Damit wird im Kern die bisherige Rechtsprechung des BFH ins Gesetz übernommen.

Stufe 2: Aufteilung nach Verkehrswerten

Fehlt eine solche Aufteilung oder ist sie nicht haltbar, werden Boden- und Gebäudewert gesondert ermittelt, und der Kaufpreis wird im Verhältnis dieser beiden Werte aufgeteilt. Maßgeblich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) einschließlich ihrer Vorgaben zur Wahl des Wertermittlungsverfahrens. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus ist das in der Regel das Ertragswertverfahren. Der Entwurf legt den Rechenweg fest:

Stufe 3: Die BMF-Arbeitshilfe soll gesetzlich verankert werden

Das BMF soll im Einvernehmen mit den Ländern eine Arbeitshilfe zur vereinfachten Aufteilung veröffentlichen, deren Ergebnis „der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann“. Wer eine andere Aufteilung für richtig hält, muss sie nachweisen. Der Nachweis ist durch ein Gutachten zu erbringen, das

Fachleute sehen darin eine deutliche Aufwertung der Arbeitshilfe. Würde der Entwurf so beschlossen, wäre ein Gegenbeweis mit einer einfachen Wertermittlung oder einem Gutachten ohne Besichtigung nicht mehr möglich. Kritisiert wird auch, dass eine standardisierte Excel-Tabelle die Besonderheiten eines einzelnen Objekts nur begrenzt abbilden kann. Laut Haufe wurde die Arbeitshilfe im März 2026 überarbeitet.

Würde das auch für private Vermieter gelten?

Ja, nach dem Entwurf. Er ändert auch § 9 Absatz 5 EStG, sodass § 6f für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entsprechend gelten würde. Betroffen wären also nicht nur Immobilien im Betriebsvermögen, sondern auch private Eigentümer, die ein Mehrfamilienhaus vermieten.

Ab wann würde die Regel gelten?

Laut Entwurf würde § 6f erstmals gelten für bebaute Grundstücke, die aufgrund eines Kaufvertrags angeschafft werden, der nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossen wurde. Für Verträge, die vorher geschlossen werden, bliebe es bei der bisherigen Rechtslage. Solange das Gesetz nicht beschlossen ist, gilt ohnehin das bisherige Recht.

Zum Stand des Verfahrens (Stand 01.11.2026):

Das Gesetz ist also noch nicht beschlossen. Ob es beschlossen wird, ist offen, und im weiteren Verfahren kann sich der Text noch ändern. Die Bundessteuerberaterkammer hat zum Beispiel eine Bagatellgrenze vorgeschlagen. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald das Gesetz verabschiedet ist.

Auch geplant: Einschränkung bei der Restnutzungsdauer

Für Vermieter ist ein weiterer Punkt aus dem Gesetzgebungsverfahren wichtig. Bisher können Eigentümer eine höhere Abschreibung erreichen, wenn sie nachweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer ihres Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich vorgesehene (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG). Häufig geschieht das über ein Restnutzungsdauergutachten.

Der Bundesrat hat in seiner Stellungnahme vorgeschlagen, eine kürzere Nutzungsdauer nur noch zu berücksichtigen, wenn sie bereits im Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes bestand. Für die meisten älteren Mehrfamilienhäuser wäre der Weg über ein Restnutzungsdauergutachten damit weitgehend versperrt. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung angekündigt, den Vorschlag zu prüfen. Er ist bisher nicht Teil des Gesetzentwurfs.

Was bedeutet das für Kiel und Hamburg?

Würde der Entwurf beschlossen, gälte die Regel bundesweit. Wie stark sie wirkt, hängt aber vom Bodenwert ab. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten, etwa in vielen Hamburger Stadtteilen, entfällt ein großer Teil des Kaufpreises auf den Grund und Boden. Dort kann die Frage, ob die Aufteilung im Kaufvertrag anerkannt wird oder die Arbeitshilfe greift, über einen erheblichen Teil der Abschreibung entscheiden. In Kiel und im Umland liegen die Bodenwerte vielerorts niedriger, der Gebäudeanteil fällt dann meist höher aus.

Die Bodenrichtwerte sind öffentlich einsehbar: für Schleswig-Holstein im Portal BORIS-SH, für Hamburg im Geoportal der Freien und Hansestadt Hamburg. Sie sind ein erster Anhaltspunkt, ersetzen aber keine Wertermittlung für das konkrete Objekt.

Unsere Handlungsempfehlungen

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Als Spezialist für die Vermittlung von Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlageimmobilien in Kiel und Hamburg unterstützen wir Sie dabei, Boden- und Gebäudewert realistisch einzuschätzen. Lars Reinke ist Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten sowie zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert) nach DIN EN ISO/IEC 17024. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gern zu sinnvollen nächsten Schritten.

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Stand: 01.11.2026. Dieser Beitrag beschreibt einen Gesetzentwurf, der noch nicht beschlossen ist und sich im weiteren Verfahren ändern kann. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- bzw. Steuerberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Vor jeder Entscheidung ist eine Prüfung Ihres Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater notwendig.

Quellen

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