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· Lars Reinke · Lesezeit ca. 9 Minuten · Mietrecht, Förderung & Modernisierung

GModG 2026: Was das neue Gebäude­modernisierungs­gesetz für Vermieter und Eigentümer­gemeinschaften ändert

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz und schafft die 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch ab. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist aber vor allem wichtig, was sich im Mietrecht ändert: Wer künftig eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt einen Teil der laufenden Heizkosten selbst. Ein Überblick über die neuen Regeln.

Backstein-Mehrfamilienhäuser in Kiel

Was ist das GModG und seit wann gilt es?

Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen. Es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und gilt seit dem 29. Juli 2026. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seitdem Gebäudemodernisierungsgesetz. Mit dem Gesetz wurden auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) geändert. Diese beiden Änderungen betreffen Vermieter direkt.

Heizungstausch: Die 65-Prozent-Regel entfällt

Die Pflicht, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, ist ersatzlos gestrichen. Auch die Betriebsverbote für alte Heizkessel sind weggefallen. Eigentümer können im Bestand wieder frei zwischen Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse oder Hybridlösungen wählen. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden.

Neu ist dafür die sogenannte Bio-Treppe (§ 43 GModG). Wer ab dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff nutzen:

Alternativ kann die Pflicht unter bestimmten Voraussetzungen über Hybridlösungen, etwa mit Solarthermie oder Wärmepumpe, erfüllt werden. Wie sich die Preise für Biomethan und Bioöl entwickeln, ist heute nicht absehbar.

Mietrecht: Neue Kostenteilung bei Gas- und Ölheizungen

Die wichtigste Änderung für Vermieter steht nicht im GModG selbst, sondern im CO2-Kostenaufteilungsgesetz. Sie gilt für Wohnraum, in dem eine neue Heizung nach § 43 GModG eingebaut wurde, also eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung (§ 5a CO2KostAufG):

Die Regeln gelten auch für Neubauten, die bis Ende 2029 fertiggestellt und erstmals genutzt werden, außer der Bauantrag wurde vor dem 13. Mai 2026 gestellt (§ 5b CO2KostAufG). Für Bestandsheizungen und für Gewerbemietverhältnisse bleibt es beim bisherigen Stufenmodell. Wer kurz vor dem 1. Januar 2028 nach einem irreparablen Ausfall eine neue Heizung einbauen muss, ist für zwölf Monate ab Einbau von der hälftigen Teilung ausgenommen.

Härtefallregelung für kleine Vermieter

In Ausnahmefällen trägt der Vermieter nur den bisherigen CO2-Anteil nach dem Stufenmodell (§ 5d CO2KostAufG). Dafür müssen alle Voraussetzungen erfüllt sein: Die Wohnung liegt nicht in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, die Miete liegt unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, der Vermieter vermietet höchstens sechs Wohnungen, das Gebäude hat die Effizienzklasse G oder H, und die Kostenteilung wäre für ihn eine unzumutbare Härte. Liegt die Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt, gilt die Ausnahme nur in engen Fällen, zum Beispiel wenn eine Wärmepumpe technisch nicht möglich ist und kein Fernwärmeanschluss besteht. Die Miete muss dann unter 70 Prozent der Vergleichsmiete liegen. Der Mieter muss über den Härtefall in Textform informiert werden.

Modernisierungsumlage nach Heizungstausch

Was ändert sich für Eigentümergemeinschaften?

Das Wohnungseigentumsgesetz selbst wurde nicht geändert. Über den Austausch einer gemeinschaftlichen Heizung entscheiden die Eigentümer wie bisher per Beschluss. Weggefallen sind aber die besonderen Pflichten für Gemeinschaften mit Gasetagenheizungen aus dem alten GEG (§ 71n GEG), etwa die Bestandsaufnahme durch die Verwaltung. Der Bundestag hat die Bundesregierung gebeten zu prüfen, ob es für diese Gemeinschaften neue Regeln braucht. Ein Vorschlag liegt noch nicht vor.

Für vermietende Wohnungseigentümer ist ein Punkt neu: Lehnt die Gemeinschaft per Beschluss eine Alternative zur Gas- oder Ölheizung ab, obwohl sich der Eigentümer dafür eingesetzt hat, kann das bei der Härtefallprüfung zur Kostenteilung berücksichtigt werden. Es lohnt sich deshalb, das eigene Abstimmungsverhalten im Protokoll festhalten zu lassen.

Energieausweis: Was sich ab 1. Januar 2027 ändert

Die neuen Regeln zum Energieausweis treten erst zum 1. Januar 2027 in Kraft. Für Vermieter und Verkäufer sind diese Punkte wichtig:

Was bedeutet das für Kiel und Hamburg?

Die Kostenteilung ab 2028 gilt bundesweit. Unterschiede gibt es bei der Härtefallregelung und bei den Landesgesetzen. Als angespannter Wohnungsmarkt gelten für die Härtefallregel Gebiete, die ein Land per Verordnung zur Mietpreisbremse, zur Kappungsgrenze oder zur Kündigungssperrfrist bestimmt hat.

In Hamburg gilt die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet. Die erleichterte Härtefallregel greift hier also nicht. Außerdem gilt das Hamburgische Klimaschutzgesetz weiter: Beim Heizungstausch müssen mindestens 15 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien stammen. Für Gasetagenheizungen in Mehrfamilienhäusern gilt diese Landespflicht nicht. Das GModG erlaubt den Ländern ausdrücklich, strengere eigene Regeln beizubehalten.

In Kiel gilt seit dem 1. Mai 2024 die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Kiel zählt damit als angespannter Wohnungsmarkt, und die erleichterte Härtefallregel greift auch hier nicht. Das gilt ebenso für die übrigen 61 Gemeinden der Kappungsgrenzenverordnung. In Schleswig-Holstein gibt es zudem mit dem Energiewende- und Klimaschutzgesetz (EWKG) eine eigene Landesregel: Beim Heizungstausch in Gebäuden, die vor 2009 errichtet wurden, müssen mindestens 15 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien stammen. Etagenheizungen sind ausgenommen.

Wie die Fachwelt das Gesetz bewertet

Die Bewertungen gehen auseinander. Haus & Grund Deutschland begrüßt den Wegfall der 65-Prozent-Regel, lehnt die Kostenteilung aber ab und erwartet mehr Abrechnungsaufwand und Streit. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) kritisiert, dass Vermieter Kosten mittragen sollen, die auf staatliche Vorgaben und das Heizverhalten der Mieter zurückgehen, und fordert ein klareres Mietrecht. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die hälftige Teilung als Schritt zu mehr Fairness, fordert aber, dass Vermieter den CO2-Preis vollständig tragen und die Begrenzung auf 30 Prozent Bio-Anteil entfällt.

Abgrenzung zur Mietrechtsreform

Das GModG ist bereits in Kraft. Die Mietrechtsreform 2026 zu Indexmiete, Möblierungszuschlag und Kurzzeitvermietung ist dagegen noch ein Gesetzentwurf im Bundestag. Beide Themen können sich bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses aber gegenseitig beeinflussen.

Was Eigentümer jetzt tun können

Was bedeutet das GModG für Ihr Zinshaus?

Wir ordnen ein, wie sich Heizung, Kostenteilung und Modernisierungsumlage auf Ihre Mieteinnahmen und den Wert Ihres Mehrfamilienhauses auswirken. Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich.

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Stand: 19.10.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung. Zur Grüngas-Quote (§ 42a GModG) soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 einen eigenen Gesetzentwurf vorlegen. Weitere Änderungen sind daher möglich. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Vor jeder Entscheidung ist eine Prüfung Ihres Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater notwendig.

Quellen

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