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· Lars Reinke · Lesezeit ca. 6 Minuten · Mietrecht

Mietrechtsreform 2026: Was Eigentümer von Mehrfamilienhäusern jetzt wissen sollten

Der Bundestag berät derzeit das Gesetzespaket „Mietrecht II“. Indexmieten, möblierte Vermietung, Kurzzeitmietverträge und die Schonfristzahlung sollen neu geregelt werden. Für Eigentümer von Zinshäusern kann das Einfluss auf Mieteinnahmen, Vertragsgestaltung und damit auch auf den Wert der Immobilie haben. Ein Überblick über den aktuellen Stand.

Weißes Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit Erker vor blauem Himmel

Wo steht das Gesetzgebungsverfahren?

Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf am 29. April 2026 beschlossen. Der Bundesrat hat im Juni Nachbesserungen angemahnt, die Bundesregierung hält aber an ihrem Entwurf fest. Nach der ersten Lesung im Bundestag im Juli hat der Rechtsausschuss am 14. Oktober 2026 sieben Sachverständige angehört (Drucksache 21/6807). Änderungen sind im weiteren Verfahren also noch möglich.

Ein fester Termin für das Inkrafttreten steht noch nicht fest. Vorgesehen ist ein Inkrafttreten in zwei Stufen: Die Regeln zu Indexmiete, Schonfristzahlung und Modernisierung sollen am Tag nach der Verkündung gelten, die Regeln zu Möblierungszuschlag und Kurzzeitvermietung erst am ersten Tag des vierten Monats danach.

Die wichtigsten geplanten Änderungen

1. Kappung bei der Indexmiete

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll eine Indexmiete nur noch begrenzt mit der Inflation steigen. Welche Gemeinden das sind, sollen die Landesregierungen dafür per eigener Rechtsverordnung für jeweils höchstens fünf Jahre festlegen (neuer § 557b Abs. 4 BGB). Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als 3 Prozent im Jahr, bleibt die Hälfte des darüber liegenden Anteils unberücksichtigt. Bei 8 Prozent Inflation wären also nur 5,5 Prozent Erhöhung möglich. Die Regel soll auch bestehende Verträge erfassen, wenn die Erhöhungserklärung den Mieter nach dem Inkrafttreten erreicht.

2. Möblierungszuschlag muss ausgewiesen werden

Wer in Gebieten mit Mietpreisbremse möbliert vermietet, soll den Möblierungszuschlag künftig gesondert ausweisen. Er soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein, genannt wird höchstens 1 Prozent des Zeitwerts pro Monat. Für vollständig möblierte Wohnungen ist alternativ eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Fehlt die Angabe, gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe als unmöbliert. Wird sie nachgeholt, bleibt es noch zwei Jahre bei dieser Behandlung.

3. Kurzzeitvermietung wird begrenzt

Mietverträge „zum vorübergehenden Gebrauch“ sollen höchstens sechs Monate laufen dürfen, bei unvorhergesehen längerem Bedarf einmalig bis zu acht Monate. Aufeinanderfolgende Verträge werden zusammengerechnet. Wird die Grenze überschritten, gelten alle Mieterschutzvorschriften einschließlich der Mietpreisbremse.

4. Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung

Bisher konnte ein Mieter durch vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Künftig soll das auch für die ordentliche Kündigung gelten, allerdings nur einmal pro Mietverhältnis.

5. Modernisierung: vereinfachtes Verfahren bis 20.000 Euro

Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei der Modernisierungsmieterhöhung (§ 559c BGB) soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen. Bei Beeinträchtigungen durch den Einbau einer neuen Heizung nach § 71 GEG soll die Mietminderung für drei Monate ausgeschlossen sein.

6. Weitere Punkte

Was bedeutet das für Kiel und Hamburg?

Zwei Neuerungen hängen davon ab, wo die Immobilie liegt. Der Möblierungszuschlag betrifft Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt. Für die Kappung der Indexmiete sieht der Entwurf dagegen eine eigene Verordnung der Länder vor. Bestehende Verordnungen, etwa zur Mietpreisbremse oder zur Kappungsgrenze, gelten dafür nach dem Wortlaut des Entwurfs nicht automatisch. Das jeweilige Land muss die Gebiete neu bestimmen.

In Hamburg gilt die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet, derzeit vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029. Die Regeln zum Möblierungszuschlag würden hier also greifen. Bei der Indexmiete ist damit zu rechnen, dass Hamburg ebenfalls Gebiete festlegt, sobald das Gesetz in Kraft ist.

In Schleswig-Holstein gibt es seit Ende 2019 keine Mietpreisbremse mehr. Die Regeln zum Möblierungszuschlag würden hier daher vorerst nicht greifen. Das Land weist aber bereits Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt aus. Die Landesverordnung nach § 201a Baugesetzbuch nennt 67 Gemeinden, darunter Kiel, Lübeck, Norderstedt, Laboe und Heikendorf (gültig bis 31. Dezember 2026). Außerdem gilt seit dem 1. Mai 2024 in 62 Gemeinden eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Es liegt daher nahe, dass Schleswig-Holstein auch für die Indexmieten-Kappung Gebiete bestimmt und sich dabei an diesen Listen orientiert. Festgelegt ist das aber noch nicht. Die Regeln zur Schonfristzahlung, zur Kurzzeitvermietung und zur Modernisierung sollen unabhängig vom Standort gelten.

Wie die Fachwelt den Entwurf bewertet

In der Anhörung gingen die Meinungen weit auseinander. Haus & Grund Deutschland lehnt den Entwurf in seiner jetzigen Form ab und kritisiert vor allem die Ausweitung der Schonfristregelung, die starre Begrenzung der Kurzzeitvermietung und den Möblierungszuschlag. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hält das Ziel, Umgehungen zu verhindern, für nachvollziehbar, warnt aber vor immer detaillierterer Regulierung mit starren Fristen. Der Deutsche Mieterbund begrüßt den Entwurf als überfälligen Schritt und fordert an mehreren Stellen weitergehende Regeln.

Was Eigentümer jetzt tun können

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Stand: 19.10.2026. Es handelt sich um einen Gesetzentwurf, der sich im weiteren Verfahren noch ändern kann. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Vor jeder Entscheidung ist eine Prüfung Ihres Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater notwendig.

Quellen

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