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· Lars Reinke · Lesezeit ca. 6 Minuten · Steuern

Zehnjahresfrist bleibt: Mehrfamilienhaus nach zehn Jahren weiter steuerfrei verkaufen

Innerhalb von gut einer Woche haben Bundestag und Bundesrat zwei Vorstöße gestoppt, die Steuerfreiheit privater Immobilienverkäufe nach zehn Jahren abzuschaffen. Für Eigentümer von Zinshäusern (Mehrfamilienhäusern), die einen Verkauf planen, ist das eine wichtige Nachricht. Erledigt ist das Thema damit aber nicht. Ein Überblick, was beschlossen wurde, was geplant war und worauf Sie jetzt achten sollten.

Fassade eines Mehrfamilienhauses

Was heute gilt

Gewinne aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nur dann einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wer länger hält, verkauft steuerfrei. Ausgenommen von der Steuer sind außerdem Immobilien, die ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus spielt diese Ausnahme in der Regel keine Rolle, hier zählt allein die Zehnjahresfrist.

Für die Berechnung der Frist kommt es grundsätzlich auf den notariellen Kaufvertrag an, beim Kauf wie beim Verkauf, nicht auf Zahlung, Übergabe oder Grundbucheintrag. Das hat der Bundesfinanzhof im Juni 2026 noch einmal bestätigt (Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26). Wer eine Immobilie geschenkt bekommen oder geerbt hat, übernimmt den Anschaffungszeitpunkt des Vorgängers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Bundestag: Gesetzentwurf der Grünen abgelehnt

Am 8. Oktober 2026 hat der Bundestag in namentlicher Abstimmung den Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen „zum Schließen einer Gerechtigkeitslücke bei der Besteuerung von Immobilienveräußerungen“ (Drucksache 21/6637) abgelehnt, mit 131 Ja- zu 446 Nein-Stimmen. Der Entwurf sah vor:

Die Grünen begründeten den Entwurf mit der Gleichbehandlung: Gewinne aus Aktien oder Fonds unterliegen dauerhaft der Abgeltungsteuer. Im Finanzausschuss hatten CDU/CSU, SPD und AfD die Ablehnung empfohlen, Grüne und Linke stimmten dafür (Drucksache 21/7081).

Bundesrat: Ausschussempfehlung fand keine Mehrheit

Parallel hatte der Finanzausschuss des Bundesrats empfohlen, die Abschaffung der Zehnjahresfrist in die Stellungnahme der Länder zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 aufzunehmen (Drucksache 507/1/26 vom 05.10.2026, Ziffer 2). Der Regierungsentwurf selbst sieht keine Änderung an § 23 EStG vor. Die Empfehlung ging in einem wichtigen Punkt weiter als der Entwurf der Grünen:

Am 16. Oktober 2026 hat der Bundesrat seine Stellungnahme beschlossen. Die Empfehlung zur Zehnjahresfrist ist darin nicht enthalten, sie fand im Plenum keine Mehrheit. Die beschlossene Stellungnahme (Drucksache 507/26(B)) betrifft stattdessen Sonn- und Feiertagszuschläge und die Gewerbesteuer für Rechenzentren.

Wie Verbände und Politik reagiert haben

Haus & Grund Deutschland hatte die Pläne vor der Abstimmung scharf kritisiert. Präsident Kai Warnecke sprach von einer „Ewigkeitssteuer auf Immobilien“ und warnte, eine nachträgliche Verschärfung wäre „ein massiver Vertrauensbruch“. Auch Hessens Ministerpräsident Boris Rhein warnte vor einer „Strafsteuer für eine nachhaltige Altersvorsorge mit Immobilien“. Die Befürworter verweisen dagegen auf die Gleichbehandlung mit anderen Kapitalanlagen und auf zusätzliche Einnahmen für Bund, Länder und Kommunen.

Ist das Thema damit vom Tisch?

Für das laufende Verfahren ist eine Abschaffung deutlich unwahrscheinlicher geworden. Endgültig ausgeschlossen ist sie nicht. Das Einkommensteuerreformgesetz 2027 wird jetzt im Bundestag beraten (Drucksache 21/8235), die öffentliche Anhörung im Finanzausschuss ist für den 4. November 2026 angesetzt. Änderungen am Entwurf sind in diesem Verfahren grundsätzlich noch möglich. Die Idee selbst wird seit Jahren immer wieder diskutiert und dürfte auch in künftigen Steuerdebatten wiederkommen. Wir beobachten das weitere Verfahren und berichten hier, wenn sich etwas ändert.

Was bedeutet das für Kiel und Hamburg?

Wer sein Mehrfamilienhaus in Kiel, im Kieler Umland oder in Hamburg seit Jahrzehnten hält oder es geerbt hat und der Vorgänger es vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, wäre nach dem Bundesrats-Vorschlag ohnehin geschützt gewesen. Betroffen gewesen wären vor allem Eigentümer, die in den letzten zehn Jahren gekauft haben. Für sie bleibt der Zeitpunkt der Vermittlung eine wichtige Stellschraube: Ob der Notarvertrag kurz vor oder kurz nach Ablauf der Frist geschlossen wird, kann beim Nettoerlös einen großen Unterschied machen.

Wichtig bei der Aufteilung in Wohnungseigentum: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann nach der Rechtsprechung als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann ist der Gewinn unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerpflichtig. Bei einem aufgeteilten Mehrfamilienhaus zählt jede Wohnung als eigenes Objekt. Das sollte vor einem Einzelverkauf steuerlich geprüft werden.

Was Eigentümer jetzt tun können

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Stand: 19.10.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Das Gesetzgebungsverfahren zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 läuft noch, Änderungen sind möglich. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Vor jeder Entscheidung ist eine Prüfung Ihres Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater notwendig.

Quellen

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