27.10.2026 · Lars Reinke · Lesezeit ca. 7 Minuten · Baurecht

Gebäudetyp E: Was der Gesetz­entwurf für einfacheres Bauen für Eigentümer von Mehrfamilien­häusern bedeutet

Das Bundesjustizministerium hat am 26. Oktober 2026 den Entwurf für den Gebäudetyp E vorgelegt. Bauherren und Bauunternehmen sollen rechtssicher vereinbaren können, auf teure Komfortstandards zu verzichten, ohne bei Sicherheit und Wohngesundheit zu sparen. Was im Entwurf steht, wie viel sich sparen lässt und was das für Eigentümer, Käufer und Bauherren von Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlageimmobilien in Kiel und Hamburg bedeutet.

Worum es geht

Wer heute baut, hält in der Praxis meist jede Norm und jede „anerkannte Regel der Technik“ ein, auch wenn das Bauordnungsrecht sie gar nicht verlangt. Der Grund ist das Haftungsrisiko: Weicht ein Bauunternehmen vom üblichen Standard ab, droht ein Mangel. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Bauherr zudem über die Risiken jeder Abweichung aufgeklärt werden (Urteil vom 14.11.2017, VII ZR 65/14). Das treibt die Baukosten, vor allem im Wohnungsneubau.

Hier setzt der Gebäudetyp E an. Das „E“ steht je nach Lesart für einfach, experimentell oder entschlackt. Den Referentenentwurf hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) in enger Abstimmung mit dem Bundesbauministerium (BMWSB) erarbeitet. Grundlage ist ein gemeinsames Eckpunktepapier beider Ministerien vom November 2025. Geändert werden soll das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 650a ff. BGB).

Die Kernpunkte des Entwurfs

• Freiwillig (Opt-in): Der neue „Gebäudetyp E-Basisstandard“ gilt nur, wenn Bauherr und Bauunternehmen ihn vereinbaren. Ohne Vereinbarung bleibt alles wie bisher.
• Keine Abstriche bei der Sicherheit: Das öffentliche Bauordnungsrecht und die Technischen Baubestimmungen der Länder gelten unverändert weiter, etwa zu Brandschutz, Standsicherheit, Belüftung und Belichtung.
• „Genug ist genug“: Gibt es in den Technischen Baubestimmungen eine konkrete Vorgabe, zum Beispiel zur Geschosshöhe, reicht deren Einhaltung. Höhere Werte aus DIN-Normen oder vergleichbaren Neubauten sind dann nicht geschuldet. Ein höherer Komfort kann weiterhin ausdrücklich vereinbart werden.
• Leichter vom Üblichen abweichen: Wo es keine gesetzliche Vorgabe gibt, gilt wie bisher das Vereinbarte, sonst der bei vergleichbaren Bauwerken übliche Standard. Neu ist: Für eine Abweichung genügt ein deutlicher Hinweis in Textform, etwa per E-Mail. Eine Aufklärung über alle Folgen und Risiken ist beim Gebäudetyp E nicht mehr nötig.
• Mehr Transparenz für Verbraucher: Beim Verbraucherbauvertrag muss die Baubeschreibung erkennen lassen, dass nach Gebäudetyp E gebaut wird, stets Angaben zum Schallschutz enthalten und die voraussichtlich eingesparten Kosten überschlägig darstellen.
• Miet- und Kaufrecht bleiben unverändert: Änderungen hält das BMJV dort nicht für erforderlich.
• Überprüfung: Fünf Jahre nach Inkrafttreten soll das Gesetz evaluiert werden.

Zur Diskussion gestellt hat das Ministerium außerdem eine weitergehende Variante (Opt-out): Danach wäre ein Gebäude grundsätzlich mangelfrei, wenn es den Basisstandard erfüllt, und höhere Standards müssten ausdrücklich vereinbart werden. Länder und Verbände sollen beide Wege bewerten.

Wie viel lässt sich sparen?

Nach Angaben des BMJV können die Bauwerkskosten in Pilotprojekten um etwa 10 bis 15 Prozent sinken, wenn auf Standards oberhalb der gesetzlichen Mindestanforderungen verzichtet wird. Das Ministerium schätzt das Einsparpotenzial auf rund 6,6 Milliarden Euro pro Jahr. Eine bestimmte Ersparnis im Einzelfall verspricht der Entwurf nicht, sie hängt vom Projekt ab.

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig spricht von der Chance für einen „echten Befreiungsschlag“. Bundesbauministerin Verena Hubertz: „Jeder Euro, den wir nicht in überflüssige Standards stecken, ist ein Euro für mehr bezahlbaren Wohnraum.“

Wie es weitergeht

Es handelt sich um einen Referentenentwurf. Länder und Verbände können bis zum 9. November 2026 Stellung nehmen. Danach folgen Kabinettsbeschluss und parlamentarisches Verfahren in Bundestag und Bundesrat. Wann das Gesetz in Kraft tritt und in welcher Fassung, ist offen. Derzeit gilt das bisherige Bauvertragsrecht.

Stimmen aus der Branche

Die ersten Reaktionen fallen gemischt aus:

• Bundesarchitektenkammer: begrüßt den Entwurf als wichtigen Schritt. Die Einsparungen müssten bei den Mieterinnen und Mietern ankommen.
• Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB): begrüßt den Entwurf und fordert, dass die Länder ihre Technischen Baubestimmungen vereinheitlichen.
• Hauptverband der Deutschen Bauindustrie: sieht die neue „Vertragswelt“ skeptisch. Die Frage, welche Normen als anerkannte Regeln der Technik gelten, bleibe ungelöst. Zudem könnten Käufer, Banken und Versicherungen künftig zwischen Gebäuden mit unterschiedlichem Standard unterscheiden.
• ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss: kritisiert die Opt-in-Lösung. Statt eines neuen Normalfalls entstehe eine Sonderoption.
• GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen: hält den Entwurf für enttäuschend, weil eine verbindliche Verzahnung mit dem Mietrecht fehle.

Was bedeutet das für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern?

Der Gebäudetyp E zielt vor allem auf den Wohnungsneubau. Nach Darstellung des BMWSB soll der Ansatz aber für Neubau und Bestand gelten. Das passt zum Bauvertragsrecht: Ein Bauvertrag im Sinne des § 650a BGB umfasst auch den Umbau eines Bauwerks. Für Eigentümer von Zinshäusern und Mehrfamilienhäusern kann das bei Aufstockung, Dachgeschossausbau, Umbau oder einem Ersatzneubau interessant werden.

Wer eine neu gebaute Kapitalanlageimmobilie kauft, sollte künftig genauer hinsehen, nach welchem Standard gebaut wurde. Ein einfacherer Standard kann den Kaufpreis senken, aber auch Fragen zu Vermietbarkeit, Finanzierung und Wiederverkauf aufwerfen. Wie sich Gebäude nach Gebäudetyp E am Markt und bei der Bewertung durchsetzen, wird sich erst in der Praxis zeigen (Einschätzung).

Für Vermieter wichtig: Das Mietrecht wird nach dem Entwurf nicht angepasst. Wie sich ein bewusst einfacher vereinbarter Standard im Verhältnis zu Mietern auswirkt, ist einer der Punkte, die im weiteren Verfahren diskutiert werden.

Was bedeutet das für Kiel und Hamburg?

Maßstab für den Gebäudetyp E sind die Technischen Baubestimmungen der Länder. Was in Schleswig-Holstein und Hamburg konkret genügt, hängt also vom jeweiligen Landesrecht ab. Beide Länder haben bereits Erfahrung mit einfacherem Bauen:

• Schleswig-Holstein: In der sozialen Wohnraumförderung gilt der „Regelstandard Erleichtertes Bauen“, zum Beispiel im Regelfall ohne Keller und Tiefgarage, mit Vorrüstung statt Aufzug bis zu vier Haltestellen und ohne Dachbegrünung. Die Kosten für Konstruktion und technischen Ausbau sollen damit in der Regel um rund 25 Prozent sinken. Zudem berät der Landtag derzeit eine Novelle der Landesbauordnung.
• Hamburg: Mit dem „Hamburg-Standard“ der Initiative kostenreduziertes Bauen sollen die Baukosten im Wohnungsneubau um bis zu einem Drittel sinken. Nach Angaben der Stadt (Juli 2025) laufen Pilotprojekte in allen sieben Bezirken mit rund 1.200 Wohnungen.

Der Gebäudetyp E würde solche Ansätze zivilrechtlich absichern, weil Bauunternehmen bei vereinbarten Abweichungen ein geringeres Haftungsrisiko tragen.

Unsere Handlungsempfehlungen

• Noch nichts überstürzen: Der Gebäudetyp E ist ein Entwurf. Laufende Bauverträge und Planungen richten sich weiter nach dem geltenden Recht.
• Bauvorhaben prüfen: Wer eine Aufstockung, einen Dachausbau oder einen Neubau auf dem eigenen Grundstück plant, sollte mit Architekt und Fachplaner besprechen, welche Standards wirklich vorgeschrieben sind und wo sich später einfacher bauen ließe.
• Beim Kauf auf den Standard achten: Wer ein neues Mehrfamilienhaus oder eine Neubau-Kapitalanlage erwirbt, sollte Baubeschreibung und Vertrag darauf prüfen, ob und wo vom üblichen Standard abgewichen wird, besonders beim Schallschutz.
• Bestand richtig einordnen: Wer sein Zinshaus oder Mehrfamilienhaus vermitteln möchte, sollte den Wert auf Basis aktueller Marktdaten ermitteln lassen und die Entwicklung der Neubaukosten im Blick behalten.

Stand: 27.10.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- bzw. Steuerberatung. Er beschreibt einen Referentenentwurf, der sich im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch ändern kann. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Vor jeder Entscheidung ist eine Prüfung Ihres Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater notwendig.

Quellen

• Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: Gebäudetyp E (Stand 26.10.2026)
• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Einfacher und günstiger Bauen: Gesetzentwurf zum Bauen nach dem Gebäudetyp E vorgelegt (26.10.2026)
• Bundesingenieurkammer: Bundesjustizministerium veröffentlicht Gesetzentwurf für Gebäudetyp E
• beck-aktuell: „Bauen ohne teure Extras“: Gesetzentwurf zu Gebäudetyp E vorgelegt (26.10.2026)
• MTR Legal: Gebäudetyp E: Referentenentwurf zum Basisstandard
• Architekturblatt: Gebäudetyp E: Gesetzentwurf für günstigeres Bauen (mit Stimmen der Verbände)
• Hauptverband der Deutschen Bauindustrie: Gutes Gebäude oder schlechtes Gebäude? Referentenentwurf zum Gebäudetyp E wirft Fragen auf (26.10.2026)
• Gesetze im Internet: § 650a BGB, Bauvertrag
• Investitionsbank Schleswig-Holstein: Regelstandard Erleichtertes Bauen in der sozialen Wohnraumförderung (PDF)
• Freie und Hansestadt Hamburg: 1.200 neue Wohnungen im Hamburg-Standard (21.07.2025)