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· Lars Reinke · Lesezeit ca. 7 Minuten · Mietrecht

Gesetzentwurf in Schleswig-Holstein: Registrierungs­pflicht für Ferien­wohnungen und Bußgelder bis 200.000 Euro geplant

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus tage- oder wochenweise als Ferienwohnung vermietet, soll sich in Schleswig-Holstein künftig bei der Gemeinde registrieren müssen, wenn diese das per Satzung einführt. Das sieht ein Gesetzentwurf von CDU und Grünen zur Änderung des Wohnraumschutzgesetzes vor (Landtagsdrucksache 20/5013). Zugleich sollen Zweckentfremdungssatzungen leichter werden und die Bußgelder auf bis zu 200.000 Euro steigen. Was geplant ist und was Eigentümer in Kiel und Hamburg wissen sollten.

Wichtig: Die Änderung ist bisher nur ein Gesetzentwurf. Der Landtag hat noch nicht darüber entschieden. Die erste Lesung ist für den 11.11.2026 vorgesehen. Ob und in welcher Fassung die Regeln kommen, ist offen.

Grafik: § 12a Wohnraumschutzgesetz Schleswig-Holstein – Gesetzentwurf zur Registrierung von Ferienwohnungen, noch nicht beschlossen. Daneben ein Foto vom Kieler Holstenfleet.

Worum es geht: Ferienwohnungen und Wohnraumschutz

Seit Juli 2024 gilt in Schleswig-Holstein das Wohnraumschutzgesetz (SHWoSchG vom 21.06.2024). Es erlaubt Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, per Satzung festzulegen, dass Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf. Eine Zweckentfremdung liegt unter anderem vor, wenn eine Wohnung mehr als zwölf Wochen (84 Tage) im Kalenderjahr als Ferienwohnung vermietet wird. Eine solche Satzung ist auf fünf Jahre befristet.

Eine Pflicht, Ferienwohnungen zu registrieren, enthielt das Gesetz bisher nicht. Laut Begründung des neuen Entwurfs hat das Land damals bewusst darauf verzichtet, weil eine EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung angekündigt war.

Hintergrund: Die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung

Die Verordnung (EU) 2024/1028 vom 11. April 2024 gilt seit dem 20. Mai 2026. Sie soll mehr Transparenz bei der kurzfristigen Vermietung über Online-Plattformen schaffen. Plattformen müssen dafür regelmäßig Daten zu den Angeboten an eine zentrale Stelle melden, zum Beispiel die Zahl der Übernachtungen, die Anschrift und die Registrierungsnummer. In Deutschland ist das die Bundesnetzagentur. Das regelt ein Bundesgesetz vom 12. Mai 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 138), im Gesetzgebungsverfahren als „Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG)“ bezeichnet.

Wie sich Gastgeber registrieren müssen, regelt dagegen das Landesrecht. Die Begründung des Entwurfs spricht von einer „Opt-In-Verordnung“: An die Buchungsdaten der Plattformen kommen Gemeinden nur, wenn es für ihr Gebiet ein Registrierungsverfahren nach der Verordnung gibt.

Was der Gesetzentwurf vorsieht

Der Entwurf der Fraktionen von CDU und Bündnis 90/Die Grünen vom 26. Oktober 2026 beruht auf einer Formulierungshilfe der Landesregierung vom 14. Oktober 2026 (Unterrichtung 20/384). Die wichtigsten Punkte:

1. Registrierungsverfahren für Ferienwohnungen (neuer § 12a)

2. Zweckentfremdungssatzungen werden einfacher

Bisher durften Gemeinden eine Satzung nur erlassen, wenn sie dem Wohnraummangel „nicht auf andere Weise mit zumutbaren Mitteln und in angemessener Zeit abhelfen können“. Dieser Zusatz soll gestrichen werden. Laut Begründung bleibt eine Prüfung der Verhältnismäßigkeit aber nötig. Neu ist außerdem: Gemeinden müssen eine Satzung dem Wohnungsministerium anzeigen. Eine Genehmigung soll künftig auch eine nutzungsberechtigte Person beantragen dürfen, etwa ein Mieter für eine befristete Untervermietung, wenn der Eigentümer schriftlich einverstanden ist.

3. Bußgelder bis 200.000 Euro

Neue Ordnungswidrigkeiten sind: eine Unterkunft ohne Registrierung anzubieten, die Registrierungsnummer im Inserat nicht anzugeben und, für Plattformen, Anordnungen der Gemeinde nicht zu befolgen. Der Höchstbetrag der Geldbuße soll von bisher 100.000 Euro auf 200.000 Euro steigen. Nach dem Wortlaut gilt diese Grenze für alle Ordnungswidrigkeiten nach dem Gesetz, also auch für eine Zweckentfremdung ohne Genehmigung.

4. Inkrafttreten

Das Gesetz soll am Tag nach seiner Verkündung in Kraft treten. Eine Registrierungspflicht entsteht danach aber erst, wenn eine Gemeinde sie in ihre Satzung aufnimmt.

Stand des Verfahrens

Die Grünen-Abgeordnete Bina Braun erklärte dazu: „Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, muss Dauerwohnraum Vorrang haben.“ Die SPD begrüßt die Nachbesserung grundsätzlich, kritisiert aber, sie komme „Jahre zu spät“. Sie hatte schon in ihrem früheren Entwurf eine Wohnraumschutznummer nach Hamburger Vorbild vorgeschlagen.

In derselben Sitzung steht ein weiterer Gesetzentwurf zum Wohnen auf der Tagesordnung: Die SPD will im Landesplanungsgesetz festschreiben, dass der Wohnungsbau landesweit im „überragenden öffentlichen Interesse“ liegt (Drucksache 20/4958). Ferienwohnungen betrifft dieser Entwurf nicht.

Was bedeutet das für Kiel und Hamburg?

Kiel

Die Landeshauptstadt Kiel hat bereits eine Zweckentfremdungssatzung. Sie gilt seit dem 01.10.2024 im gesamten Stadtgebiet und ist bis zum 30.09.2029 befristet. Wer in Kiel eine Wohnung mehr als zwölf Wochen im Jahr als Ferienwohnung vermietet, braucht schon heute eine Genehmigung. Verstöße können nach der Satzung derzeit mit bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Würde der Entwurf beschlossen, könnte Kiel seine Satzung um eine Registrierungspflicht ergänzen. Ob die Stadt das tun wird, ist offen. Unsere Einschätzung: Da Kiel nur mit einem Registrierungsverfahren an die Daten der Plattformen kommt, ist das naheliegend.

Auch andere Gemeinden in Schleswig-Holstein haben Satzungen, zum Beispiel Grömitz seit Oktober 2025. Ob in Ihrer Gemeinde eine Satzung gilt, erfahren Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung.

Hamburg

Hamburg ist schon weiter. Dort gilt seit dem 01.04.2019 eine Registrierungspflicht mit Wohnraumschutznummer, die in jedem Inserat stehen muss. Ohne Genehmigung ist die Vermietung als Ferienwohnung bis zu acht Wochen im Kalenderjahr erlaubt. Das Bußgeld kann bis zu 500.000 Euro betragen. Ab dem 01.01.2027 fällt außerdem die bisherige Ausnahme für Vermietungen von bis zu 50 Prozent der Wohnfläche weg. Dann gilt die Acht-Wochen-Regel auch für einzelne Zimmer.

Was das für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bedeutet

Betroffen sind vor allem Eigentümer, die einzelne Wohnungen in ihrem Zinshaus oder Mehrfamilienhaus als Ferienwohnung vermieten oder deren Mieter untervermieten. Kommt die Registrierungspflicht, braucht jede dieser Wohnungen eine eigene Nummer. Über die Daten der Plattformen kann die Gemeinde dann leichter erkennen, ob eine Wohnung länger als erlaubt vermietet wird.

Auch für den Kauf und die Vermittlung eines Mehrfamilienhauses ist das wichtig. Mieteinnahmen aus Ferienvermietung sind nur so viel wert, wie sie rechtlich dauerhaft erzielbar sind. Unsere Einschätzung: Käufer werden genauer prüfen, ob für Ferienwohnungen eine Genehmigung vorliegt, und Erträge ohne Genehmigung eher wie Erträge aus Dauervermietung bewerten.

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Stand: 02.11.2026. Dieser Beitrag beschreibt einen Gesetzentwurf, der noch nicht beschlossen ist und sich im weiteren Verfahren ändern kann. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- bzw. Steuerberatung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Vor jeder Entscheidung ist eine Prüfung Ihres Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater notwendig.

Quellen

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