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· Lars Reinke · Lesezeit ca. 6 Minuten · Steuern

Zinshaus geerbt und verkauft? Was der BFH-Beschluss für Erben bedeutet

Wer ein Zinshaus (Mehrfamilienhaus) erbt und es kurz darauf verkauft, erzielt oft einen höheren Preis, als ein Verkehrswertgutachten für die Erbschaftsteuer ausweist. Darf das Finanzamt das Gutachten dann einfach beiseiteschieben? Nein, sagt der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Beschluss. Was entschieden wurde, was noch offen ist und worauf Erben jetzt achten sollten.

Register mit der Aufschrift Erbschaft auf Euro-Geldscheinen

Der Fall: Gutachten 515.000 Euro, Verkauf 900.000 Euro

Ein Erblasser war im Mai 2020 verstorben. Zum Nachlass gehörten zwei gemischt genutzte Grundstücke mit Wohnungen und Gewerbeflächen, also eine typische Zinshaus-Konstellation. Der Erbe ließ beide Objekte von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen im Ertragswertverfahren bewerten:

Das Finanzgericht Düsseldorf hielt die Gutachten zwar für formal ordnungsgemäß, sah aber im späteren Kaufpreis den sichersten Anhaltspunkt für den Wert und wies die Klage ab (Urteil vom 27.11.2025, 11 K 2562/22 BG). Die Revision ließ es nicht zu. Dagegen wehrte sich der Erbe mit einer Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof.

Was der Bundesfinanzhof entschieden hat

Mit Beschluss vom 4. August 2026 (II B 87/25, veröffentlicht am 1. Oktober 2026) hat der Bundesfinanzhof das Urteil aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen. Die Kernaussagen:

Wichtig: Der Fall ist noch nicht entschieden

Der Beschluss bedeutet nicht, dass im Streitfall nun automatisch die niedrigeren Gutachtenwerte gelten. Das Finanzgericht muss im zweiten Durchgang prüfen, ob die Gutachten plausibel sind und den Bewertungsvorschriften entsprechen, vor allem die Abschläge für Mängel und Sanierung. Der Ausgang ist offen. Der Beschluss bestätigt aber die bisherige Linie des Bundesfinanzhofs und stärkt die Position von Erben, die ihren Wert mit einem sauberen Gutachten belegen.

Die Spielregeln bei der Bewertung für die Erbschaftsteuer

Für die Erbschaftsteuer stellt das Finanzamt den Wert eines geerbten Grundstücks gesondert fest. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern geschieht das in der Regel im Ertragswertverfahren nach dem Bewertungsgesetz. Dieses Verfahren ist typisiert: Es arbeitet mit Durchschnittswerten, etwa zu Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer. Konkrete Mängel, ein Instandhaltungsstau oder anstehende Sanierungen fließen darin grundsätzlich nicht ein.

Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Erben ihn nach § 198 Bewertungsgesetz nachweisen:

Die Kosten eines solchen Gutachtens können nach einem früheren Urteil des Bundesfinanzhofs als Nachlassverbindlichkeit abziehbar sein, wenn sie in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Erbfall stehen (Urteil vom 19.06.2013, II R 20/12).

Was bedeutet das für Kiel und Hamburg?

In Kiel, im Kieler Umland und in Hamburg gibt es viele ältere Mehrfamilienhäuser, häufig über Generationen in Familienhand, nicht selten mit Sanierungsbedarf. Gerade dann kann der typisierte Wert des Finanzamts deutlich über dem liegen, was das Haus im tatsächlichen Zustand wert ist. Gleichzeitig entscheiden sich viele Erbengemeinschaften für eine Vermittlung des Hauses, weil sie es nicht gemeinsam halten wollen.

Der Beschluss zeigt: Wer zeitnah ein fundiertes Gutachten zum Todestag einholt und das Haus später vermittelt, verliert den Gutachtenwert nicht allein deshalb, weil ein Käufer mehr bezahlt. Entscheidend ist, dass das Gutachten methodisch sauber ist und Abschläge für Mängel und Sanierung nachvollziehbar belegt.

Was Erben jetzt tun können

Sie haben ein Zinshaus geerbt?

Als Spezialist für die Vermittlung von Zinshäusern und Mehrfamilienhäusern in Kiel und Hamburg begleiten wir Erben vom ersten Überblick bis zur diskreten Vermarktung. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gern zu sinnvollen nächsten Schritten. Lars Reinke ist zudem Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich.

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Stand: 21.10.2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- bzw. Steuerberatung. Der besprochene Fall ist noch nicht abschließend entschieden. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte. Vor jeder Entscheidung ist eine Prüfung Ihres Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater notwendig.

Quellen

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